市場(chǎng)成交持續(xù)下滑 “北上廣”房?jī)r(jià)顯疲態(tài)

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，與上月相比這些城市中新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下降的有12個(gè)，持平的有14個(gè)。其中，北京、上海、廣州、深圳等一線城市房?jī)r(jià)成交量持續(xù)萎縮，成交價(jià)雖有小幅上漲，但環(huán)比漲幅沒有超過0.2%。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)表示，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)初見效果，大多數(shù)一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降或漲幅收窄，隨著下半年限購(gòu)范圍的擴(kuò)大和保障房的大量入市，一線城市的房地產(chǎn)調(diào)控效果會(huì)更加明顯。

    房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭趨緩

    隨著今年年初國(guó)務(wù)院出臺(tái)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，一線城市在限購(gòu)令的壓力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)下滑。與此同時(shí)，央行今年以來已經(jīng)連續(xù)6次提高存款準(zhǔn)備金率，并3次加息。

    “目前一線城市新開樓盤價(jià)格預(yù)期下降，實(shí)際在售的樓盤價(jià)格回調(diào)明顯，以北京為例，北京周邊地區(qū)，如房山、大興等地，在售樓盤價(jià)格已經(jīng)回調(diào)到去年年初的水平。”房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，在嚴(yán)格的限購(gòu)令和連續(xù)加息的雙重作用下，一線城市房?jī)r(jià)的快速上漲得到明顯控制，調(diào)控政策效果逐漸體現(xiàn)。

    據(jù)北京房協(xié)近日公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年北京新建普通住房成交價(jià)為13948元，比去年降低6.1%，6月新建商品住房成交均價(jià)20664元，環(huán)比下降達(dá)7%。

    樓市的低迷也迅速傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)上，受信貸緊縮及調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)拿地速度有所放緩，多數(shù)一線城市土地成交明顯放緩。

    中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院近日發(fā)布報(bào)告稱，今年二季度商品住房交易量下降，交易價(jià)格有所松動(dòng)，受此影響，各用途地價(jià)增速較上一季度均有所放緩。全國(guó)商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增幅較上一季度分別下降了0.56、0.27和0.30個(gè)百分點(diǎn)。

    一線城市降價(jià)通道已打開

    對(duì)此，陳國(guó)強(qiáng)表示，盡管4個(gè)一線城市6月份數(shù)據(jù)顯示環(huán)比仍然是持續(xù)甚至還是上漲的，但這僅是一個(gè)小波段。從70個(gè)大中城市整體變動(dòng)趨勢(shì)來看，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降或者持平的城市數(shù)量在增加，漲幅趨緩的態(tài)勢(shì)較為明顯。

    對(duì)于下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)會(huì)更明顯。他表示，自從年初限購(gòu)令實(shí)施以來，不少一線城市的購(gòu)房或是投資性需求得到遏制，開發(fā)商定價(jià)要考慮區(qū)域性的定價(jià)關(guān)系、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素、市場(chǎng)預(yù)期等等，實(shí)際上就是供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。

    陳國(guó)強(qiáng)預(yù)測(cè)未來供大于求的態(tài)勢(shì)會(huì)更加明顯，對(duì)企業(yè)來說在價(jià)格上做文章，通過適當(dāng)?shù)淖尷?，來吸引更多的?gòu)房者，這也是企業(yè)最基本的選擇。

    全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事陳俊也表示，一線城市作為此前調(diào)控的重點(diǎn)地區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)出現(xiàn)明顯下降。其他地區(qū)盡管仍有不同程度上漲，但總體幅度不大，總體而言房?jī)r(jià)只可能回落。

    隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策作用逐步顯現(xiàn)，雖然多數(shù)專家對(duì)一線城市未來的房?jī)r(jià)下降持樂觀預(yù)期，但是，能否就此斷言房?jī)r(jià)已經(jīng)步入了拐點(diǎn)，部分專家認(rèn)為，一線城市土地稀缺，雖然開發(fā)成本較高，但標(biāo)桿輻射作用明顯，因此已上市樓盤不會(huì)輕易降價(jià)，未來房?jī)r(jià)走勢(shì)還得看調(diào)控政策是否能夠得以持續(xù)。

    房?jī)r(jià)下跌是必然趨勢(shì)

    房?jī)r(jià)下半年究竟會(huì)不會(huì)降，又會(huì)降多少，不僅是老百姓熱切關(guān)注的問題，也成為各房地產(chǎn)公司老板、機(jī)構(gòu)、專家討論的熱點(diǎn)。前華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)就預(yù)測(cè)，今年全國(guó)房?jī)r(jià)下調(diào)不會(huì)超過15%；而渣打銀行也于近日預(yù)測(cè)，中央政府打擊房地產(chǎn)投機(jī)的力度不會(huì)放松，預(yù)計(jì)樓市銷售不振的局面將在第四季度延續(xù)，很多城市房?jī)r(jià)將會(huì)下降10%-20%。

    “具體下降多少，現(xiàn)在不好預(yù)測(cè)”，陳國(guó)強(qiáng)表示，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)從緊的政策下，二三線城市的限購(gòu)令相繼出臺(tái)，房?jī)r(jià)下跌是必然的趨勢(shì)。

    不過，財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀卻認(rèn)為，下半年樓市走向，沒有大幅下降的可能性，也沒有上升的勢(shì)頭，房地產(chǎn)在價(jià)格穩(wěn)定的情況下，成交量將進(jìn)一步緩慢回落。她表示，樓市是否出現(xiàn)拐點(diǎn)，可以觀察兩點(diǎn)，其一，成交量，若出現(xiàn)大幅下滑，不可能上漲；其二，房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流，有些上市公司的負(fù)現(xiàn)金流是1000多億元，缺錢已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

    業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，抑制房?jī)r(jià)過快上漲而不是讓房?jī)r(jià)暴跌，才是樓市調(diào)控的真正目的。財(cái)經(jīng)評(píng)論人朱大鳴表示，樓市目前正處于一個(gè)非常敏感和關(guān)鍵的時(shí)刻，如果繼續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控，房?jī)r(jià)“下拐”，極有可能拖慢經(jīng)濟(jì)增速，增加銀行壞賬，造成經(jīng)濟(jì)“硬著陸”；而放松調(diào)控，房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)猛烈的報(bào)復(fù)性上漲，則加劇樓市泡沫。